El mercado inmobiliario español sigue calentándose trimestre tras trimestre a medida que los precios medios de la vivienda y el número de compraventas registrado aumentan sin dar tregua, acercándose poco a poco a los niveles máximos previos al estallido de la burbuja inmobiliaria y, en casos como el valor de la obra nueva, superándolos con creces.
Por un lado, el coste medio de las casas alcanzó entre abril y junio los 1.894 euros por metro cuadrado, según muestran los últimos resultados anualizados, “más estructurales”, que ofrece el Colegio de Registradores de España. La cifra, la más alta desde finales de 2010, representa un avance trimestral del 2% y otro anual del 7,5%. Al otro lado, a cierre del segundo trimestre se habían contabilizado en los últimos 12 meses más de 625.000 operaciones de compraventa, un 4,5% más que en el periodo inmediatamente anterior y un 14,3% más que en el mismo trimestre del año 2021. En este caso, a tenor de los datos, habría que remontarse a 2008 para encontrar una cantidad más elevada.
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El rumbo que está tomando el mercado, sin embargo, se hace más palpable al analizar por separado la antigüedad de las viviendas transmitidas. Mientras que el metro cuadrado de las casas de segunda mano alcanzó en el segundo trimestre los 1.861 euros, una cifra no vista desde finales de 2011, el de los inmuebles de obra nueva avanzó hasta los 2.035 euros, en este caso récord de toda la serie histórica.
Las principales causas que hay tras este repunte se encuentran en la crisis inflacionista –ya que la subida desbocada de los precios de los materiales ha trasladado parte del sobrecoste de la obra al valor final del inmueble– y en la falta de mano de obra especializada, que también encarece la promoción. En paralelo, la escasa oferta de obra nueva, incapaz de absorber la demanda, impulsa a su vez los precios de la segunda mano hasta registrar alzas interanuales que en junio llegaron al doble dígito.
Basta señalar que en mayo de 2022, último mes con datos oficiales disponibles, se contabilizaron 7.600 visados de obra nueva en España frente a los más de 23.000 registrados en mayo de 2008, casi un 70% menos.
Los expertos consultados reconocen que todavía es pronto para aventurar cuándo comenzará a estabilizarse el mercado. El portavoz del portal inmobiliario Idealista, Francisco Iñareta, recalca que el momento actual sigue siendo de “absoluta incertidumbre”, por lo que las previsiones para el corto y el medio plazo carecen por ahora de gran validez. Desde el departamento de Análisis y Mercados de Bankinter, por su parte, siguen sin ver “señales de sobrecalentamiento” en los precios, ya que las tasas de esfuerzo de los hogares están bien soportadas y se encuentran en niveles aceptables, algo que también corroboran los propios registradores. Según sus datos, por ejemplo, las cuotas hipotecarias sobre el salario cerraron el segundo trimestre en torno al 30%, dentro de los límites que se consideran aceptables para no hablar de sobreesfuerzo.
La inflación y los tipos de interés, reconocen los expertos, son los dos factores sobre los que hay que poner el ojo a la hora de ver cómo evolucionan tanto las operaciones como los precios.
La consultora inmobiliaria CBRE, por ahora, cree que el coste de los materiales de la construcción está cerca de tocar techo, por lo que “iniciará una senda de descenso gradual durante los próximos meses”. En concreto, se prevé que este ajuste paulatino de los costes de la construcción se revierta en un tercio del incremento registrado en los últimos dos años. Esto, según explica Joan Pina, director de Econometric Forecasting en CBRE, permitirá volver a alcanzar los niveles de equilibrio a largo plazo. “El fin de la escalada de los costes de construcción, y su posterior descenso, ayudarán a paliar las consecuencias arrastradas durante los últimos meses. Confiamos en que el sobrecoste actual acabe absorbiéndose completamente en 2025”.
La estabilización del mercado podría dar pie, por lo tanto, a que los precios comenzasen a moderarse en los mercados más cotizados de España. Según los registradores, el metro cuadrado ya oscila entre los 2.951 y los 4.992 euros en capitales como Bilbao, Palma, Madrid, Barcelona y San Sebastián, que en el segundo trimestre del año anotaron alzas anuales de hasta el 12%.