Una vez pasada la crisis económica y la resaca del estallido de la burbuja inmobiliaria, la compra de vivienda sin construir ha vuelto a coger fuerza en nuestro país. Durante todo 2019 se vendieron un total de 92.844 casas de obra nueva , la mayoría sobre plano, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Otro factor indicativo del resurgir de la fiebre por este tipo de inmuebles reside en que en la última feria inmobiliaria SIMA el 95% de la oferta todavía se estaba construyendo o estaba en proyecto. La cifra de peticiones es tan elevada y el suelo es tan escaso que la oferta no cubre la demanda. En la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) aseguran que se deberían levantar de 120.000 a 150.000 unidades más inmuebles de obra nueva al año. Además, los promotores prevén que las solicitudes para adquirir este tipo de viviendas vaya en aumento . «La falta de oferta de vivienda nueva existente como consecuencia de, por una parte, una producción que se va recuperando de una manera paulatina desde los mínimos de la crisis y, por otra, una demanda creciente consecuencia del aumento del empleo y las rentas familiares ha producido una inexistencia de ‘stock’ de vivienda nueva terminada, por lo que esta debe adquirirse sobre plano», explica el director del Servicio de Estudios de APCEspaña, Jaime Fernández. «Las viviendas se suelen agotar sobre plano en los momentos en que el mercado inmobiliario va bien y las ventas son buenas, cuando el ritmo no es tan positivo, se vende el producto de obra nueva ya acabado», añade el director ejecutivo de División Residencial y presidente de la oficina de Barcelona de Savills Aguirre Newman, Arturo Díaz.
Sin embargo, la compra sobre plano no es para todos los perfiles e interesa, sobre todo, a aquellos que no tienen una necesidad inmediata de poseer y residir en el inmueble . Además, los pagos se hacen a plazos y esto puede facilitar el acceso a la adquisición de vivienda a aquellos que no cuentan con tanta liquidez de entrada. «La vivienda ya construida tiene la ventaja de la inmediatez en su posesión -siempre que no haya que reformarla- y la desventaja de que hay que desembolsar todo el capital que no cubre la hipoteca en el momento de la compra, no siendo así en la vivienda sobre plano, en la que contamos con todo el tiempo de la construcción para hacer frente al pago de esas cantidades», aclara Fernández.
El factor precio
Además, la compra sobre plano suele conllevar una rebaja en el precio. «La principal ventaja de la compra sobre plano reside en el ahorro que supone de cara a poder acceder al inmueble. Este ahorro se produce tanto en el coste del activo en sí, ya que los precios en fases de construcción son por lo general más bajos que una vez acabada la promoción, como en una distribución más progresiva en el desembolso de la entrada. Para nosotros, esta ventaja no sólo supone un reclamo para aquellos compradores de vivienda para uso habitual, especialmente los jóvenes que encuentran en esta modalidad un acceso más asequible a la compraventa, sino también para inversores que buscan participar en el mercado inmobiliario», señala, por su parte, el presidente y CSO del portal Avalisto, Raúl Pérez Acebo.
La personalización es otra de las ventajas. «Podemos también señalar como una clara ventaja el hecho de que la vivienda sobre plano permite al comprador tener cierto poder de decisión sobre la personalización durante la construcción del inmueble no siendo necesarias reformas posteriores. Además, lo más probable es que se disponga de unos materiales y facilidades más novedosos que en otras alternativas de segunda mano», puntualiza Pérez Acebo. Además, las calidades suelen ser mejores que las de los inmuebles con más años de antigüedad. «Son promociones con unas calidades en cuanto a materiales y eficiencia energética -muchas de ellas con certificaciones tipo A- que están muy por encima de las construidas años atrás. Por último, unas zonas comunes mucho más allá de la consabida piscina, y que en ocasiones cuentan con gimnasio, gastroteca, zonas de juego infantil», asegura Fernández.
Problemas en la construcción
Por otro lado, y a pesar de las últimas quiebras de algunas constructoras medianas , ha aumentado la seguridad jurídica ya que las cantidades que aporta el comprador están siempre garantizadas por un aval o póliza. Además, aunque la empresa encargada de levantar el edificio vaya a concurso de acreedores , la entrega de las viviendas no peligra si la promotora es solvente. «Las promotoras grandes superarían esta situación aunque tengan dificultades para cumplir los plazos ya que hoy en día cuentan con capacidad de gestión para solucionar el tema. Lo peor es que consume tiempo y esto probablemente se retrasaría la finalización de las obras al tener que buscar y contratar a otra constructora, advierte Díaz. «Los balances de las compañías promotoras son ahora más sanos que antes de la crisis y hay menos riesgo porque el endeudamiento es más bajo. Se dan las mismas garantías en los contratos, pero todos somos más estrictos y la gente ahora se fía menos», aclara Díaz.
No obstante, el director ejecutivo de la División Residencial de Savills admite que pueden darse problemas si cambian las circunstancias personales del comprador durante los dos años y medio de media que duran la comercialización y posterior construcción de las viviendas sobre plano. «Pueden darse problemas en el momento de escriturar, por ejemplo, por el divorcio o situación de paro del comprador», alerta Díaz.
Optar por promotoras serias
Aunque haya aumentado la seguridad jurídica, conviene «valorar opciones y pedir cuanta documentación sea necesaria para minimizar este riesgo y tener garantías», según señala Pérez Acebo. Además, es importante no elegir comercializadoras o promotoras con poca trayectoria en el mercado y/o que no concreten las medidas que garantizarán la entrega del inmueble en las fechas previstas o la documentación necesaria. «En cuanto a la documentación útil que se puede solicitar, podemos destacar, entre otros, la licencia de obra otorgada para la promoción que sirve para verificar que los avances de la construcción son legales y, por tanto, no tendrían por qué ser parados por este motivo; y la memoria de calidades para garantizar que la ventaja antes señalada sobre el estado en el que se entrega la vivienda será tal. Recomendamos a los compradores optar por aquellas promotoras que recojan certezas por contrato respecto a los plazos de entrega y contemplen medidas a favor del propietario en caso de incumplimiento», sentencia Pérez Acebo.
Respecto a los impuestos, cabe recordar que al precio de compra de una vivienda nueva se le debe sumar el IVA. «La carga fiscal que deberá soportar el comprador es el IVA que, salvo en Canarias (7%) y VPOs (4%), es del 10% sumándole hasta un 1,5% adicional en caso de comprar con hipoteca. Las viviendas de segunda mano, por su parte, se acogen a un tipo impositivo generalmente más bajo, llamado ITP (Impuesto de Transmisiones Particulares) cuya cuantía varía según la Comunidad Autónoma, pero que suele estar entre el 4 y el 10%», resume el presidente de Avalisto.