La compleja situación sanitaria primero y geopolítica después ha complicado la construcción de vivienda nueva en España, que ha tenido que salvar toda una carrera de obstáculos sumados a algunas de las ya clásicas reclamaciones del sector promotor. Costes disparados, suelos bloqueados, mano de obra escasa, trámites burocráticos interminables… El catálogo de desafíos a los que debe hacer frente la promoción residencial ha limitado todavía más la oferta. Aunque el número de viviendas visadas creció un 4,8% en el primer semestre, entre enero y marzo, el crecimiento fue del 24%, pero los tres meses siguientes se registró una caída de 10%, tal y como revelan las estadísticas de los Colegios de Arquitectos. Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), avisa de que este año «se producirá un leve ajuste en los certificados de obras terminadas».
La disponibilidad de cara a los próximos años tampoco apunta a remontada, dado que «algunas promotoras han paralizado o aplazado la construcción de algunos proyectos debido a la inflación en costos de construcción y la incertidumbre que estamos viviendo», indica Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes. Por su parte, Juan Manuel Borrás, director de operaciones de Culmia, estima que «se inicien un 10% menos de viviendas en 2022 respecto a 2021». Del otro lado, vemos como el interés de la demanda por esta tipología no decae. La mayoría de los compradores de vivienda habitual, si tienen la oportunidad de optar por un piso a estrenar que responda a sus criterios de búsqueda y encaje con su perfil financiero frente a otro de segunda mano, no pierden la ocasión, ya que les evita reformas y retrasa las actuaciones de mantenimiento. Y ahorro y solvencia entre el público final sigue habiendo. Desde la patronal aseguran que tienen vendido sobre plano todo el producto que ha salido al mercado, además del 80% para 2023 y el 20% para 2024.
Demanda insatisfecha
La falta de suelo finalista es la gran piedra en el zapato de la promoción residencial. «Seguimos promoviendo sobre bolsas de suelo que vienen del anterior ciclo recesivo», asegura Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE. La urgencia por dotar a los promotores de su principal materia prima es acuciante, dado el desequilibrio que genera. El salto de 700.000 viviendas anuales en la época previa al estallido de la burbuja a las 85.000 de la última década deja apenas dos unidades por cada 1.000 habitantes. «Estos ritmos no satisfacen la demanda, especialmente, en las grandes zonas metropolitanas del país, donde se está observando un encarecimiento acelerado», comenta García-Egotxeaga.
Desde Culmia revelan que «entre Madrid y Barcelona hay suelos en gestión urbanística para algo más de 200.000 nuevas viviendas para los próximos años, un volumen insuficiente para la demanda real». Para Cuervo, lo ideal sería doblar la ratio actual hasta las cuatro unidades por cada 1.000 habitantes.
Menos trabas
La normativa, diseminada entre los tres niveles de la administración, no ayuda, pues se concibe como un arma electoralista alejada de las necesidades reales de la población. «La regulación urbanística actúa como auténtico corsé del crecimiento del sector», comenta José Ignacio Morales, consejero delegado de Vía Célere. Diseñar leyes flexibles que evolucionen al tiempo que lo hace la sociedad evitaría los cuellos de botella. En cualquier caso, «más allá de la ausencia de suelos, está la lentitud de los trámites administrativos necesarios», recuerda Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, por eso desde la patronal insisten en «tener una legislación que genere certidumbre en los plazos de gestión urbanística».
Lo ideal sería doblar la ratio actual hasta las cuatro viviendas por cada 1.000 habitantes
Según el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), el coste de los materiales de construcción se situó un 38% por encima de los niveles de 2020 el pasado mes de mayo. Si bien se trata de un segmento muy atomizado y plagado de matices, los expertos cifran entre un 8% y un 20% lo que se ha encarecido el desarrollo de nuevas promociones debido a los costes constructivos y energéticos. Según el Instituto Nacional de Estadística, la vivienda nueva escaló hasta el 8,8% en el segundo trimestre, por lo que la subida de precios no ha sido tan alta como la de los costes de construcción. «La mayor parte de los costes, sobre todo a principios de año, ha sido asumida dentro de los márgenes de los promotores», indica Morales, «pero en los últimos meses, parte de esta subida sí que ha tenido que ser trasladada a los precios finales». A pesar de que hay exceso de demanda, el impacto en las operaciones es relevante. «La correlación respecto al número de compraventas es muy negativa: cuanto más aumentan los costes menos transacciones se realizan», valora Bermúdez.
Afortunadamente, los precios comienzan a destensarse. Volviendo a los datos del Mitma, sus registros afirman que los costes de construcción cayeron en junio primera vez en dos años gracias al descenso del precio del acero. Borrás expone que «materias primas como la madera, hierro, aluminio, cobre, cemento, etc. sí llevan algunos meses con descensos más relevantes en sus cotizaciones». Las proyecciones de CBRE asumen como un hecho esta bajada en la recta final del año, augurando una vuelta al equilibrio a largo plazo en 2025. La estabilización es la gran esperanza de los promotores porque «la enorme volatilidad de los precios dificulta el lanzamiento de proyectos», valoran desde Vía Célere. Ocurre algo similar con la energía, un elemento imprescindible para la actividad promotora que está a merced del capricho de Rusia. Cuervo declara que «los mercados de futuros descuentan precios a 20 meses más moderados que los actuales, aunque superiores a los que teníamos en una situación de paz».
Personal cualificado
La mano de obra especializada también lastra la capacidad de sacar al mercado nueva oferta con mayor celeridad. Actualmente, hay alrededor de 1,3 millones de trabajadores en el sector de la construcción, tras la incorporación de unos 200.000 trabajadores en los últimos años. Se trata de una cifra insuficiente que eleva los precios de producción.
Esta carestía provocará que «haya una inflación de salarios si no somos capaces de atraer a nuevos trabajadores al sector, pues además la edad media actual de los profesionales de la construcción es elevada y próxima a jubilación», revela Población. La adopción de innovadores sistemas constructivos como las soluciones industrializadas o los exoesqueletos, así como la incorporación de nuevas instalaciones, requieren trabajadores cualificados, por lo que se hace imprescindible poner el foco en la formación. Igualmente, ampliar la empleabilidad de las mujeres y de los jóvenes dentro del sector supone todo un desafío.
Sector sólido
El diagnóstico que hacen los promotores es positivo. «El residencial en España es hoy en día un sector sólido, con una demanda de vivienda nueva fuerte», comenta Borrás, añadiendo que «se debe seguir apostando de manera creciente por una mayor digitalización de los procesos, por la industrialización y por la sostenibilidad».
La previsión de Neinor Homes es que «la demanda continuará por encima de la oferta de obra nueva y los precios mantendrán una moderada tendencia alcista». Para el directivo de Atlas Real Estate Analytics es fundamental que los precios no se desboquen al tiempo que se encarecen las hipotecas: «La relación entre salarios y precio de la vivienda es negativa, y si continúa disociándose, la compra se va a volver insostenible». Otro de los aspectos que habrá que vigilar son los cambios normativos «que puedan generar inseguridad jurídica, alterar los planes de negocio y frenar la inversión en el mercado inmobiliario español», concluyen desde Vía Célere.
Giro en política monetaria
Las subidas de tipos operadas por el Banco Central Europeo ya están afectando a las hipotecas, pero no a la financiación de estas empresas. Bermúdez señala que «los créditos promotor y la financiación a la inversión ya tienen costes más altos que los que experimenta el consumidor a la hora de pedir una hipoteca, por lo que no son comparables».
Estas compañías no ven este giro en política monetaria como algo bloqueante. «Se verá más afectada la segunda mano porque el producto nuevo es más eficiente y, por lo tanto, más barato de mantener, junto con un pago aplazado que facilita su adquisición», estima Cuervo. García-Egotxeaga advierte de que «la incidencia real en el coste de una promoción es muy pequeña como para afectar a los márgenes».