Todo depende. Del curso que tome la guerra en Ucrania, de la magnitud de las alzas de tipos de interés, de la profundidad y duración de la desaceleración que se espera para la economía en los próximos meses y de si cristalizará o no en una recesión…El horizonte se presenta muy incierto y las previsiones pueden quedar en nada en función del curso de los acontecimientos. Pero nadie discute la oscuridad de los nubarrones, que ya dejan contundentes pérdidas en la Bolsa y la renta fija y que hacen pensar que la vivienda no quedará al margen de la depreciación de activos que siempre traen las crisis económicas. El BCE ya ha advertido de que los precios de la vivienda bajarán por el incremento del coste de las hipotecas y calcula un descenso del valor de las casas de hasta un 9% en los dos próximos años por cada punto de subida de los tipos de interés.
La teoría indica que en un entorno de tipos de interés más elevados y de actividad económica en retroceso los precios del mercado inmobiliario deberían relajarse. Pero España es diferente. Su mercado de la vivienda ya ha mostrado una fortaleza a prueba de pandemia, que no llegó a provocar un descenso de precios. En 2020, el año en que el PIB se desfondó el 11%, los precios de las casas mantuvieron un ascenso del 1,5%. Los expertos advierten de que si bien la desaceleración económica va a dejarse notar en el mercado inmobiliario, los descensos de precios en la vivienda van a ser escasos y muy puntuales, mientras que en las zonas donde la vivienda se encarece a buen ritmo será muy difícil, casi impensable, ver un abaratamiento.
Para María Matos, directora del servicio de estudios de Fotocasa, “los descensos de precios se podrían dar en zonas de poder adquisitivo más bajo”, sin esperar en ningún caso una caída generalizada ni significativa. “Con el alza de tipos se podría esperar menor demanda de compra. Sin embargo el desequilibrio entre oferta y demanda es muy fuerte, la escasez de oferta sostiene los precios”, explica. Así, el aumento de los precios podría moderarse el próximo año, o incluso retroceder levemente, en los distritos de rentas modestas de las grandes ciudades, como Sant Martí o Nou Barris o Villaverde, Puente de Vallecas o Usera en Madrid.
La periferia ofrece un buen ejemplo de cómo responde el precio de la vivienda a los malos tiempos económicos. “En las grandes ciudades también puede haber heterogeneidad en el comportamiento de los precios. Ya se observó en la crisis anterior, mientras en los distritos más céntricos el precio sufrió menos, en los periféricos se apreciaron caídas más importantes”, recuerda Félix Lores, de BBVA Research. El experto advierte sin embargo que la situación actual es muy diferente a la de la crisis de 2008. “En las grandes ciudades no hay un exceso de oferta de vivienda como sí ocurría en 2008. Además, el exceso era mayor en los distritos periféricos, precisamente donde más corrigieron los precios”, añade. En su opinión, esta diferencia respecto a la crisis de hace más de una década junto a la expectativa de que la desaceleración de la economía no será muy intensa, apunta a que las correcciones de precios, de producirse, serán puntuales.
En Idealista prevén una evolución del precio de la vivienda en España el año próximo a dos velocidades, la de los núcleos urbanos con más demanda, donde apenas habrá relajación pese al alza de tipos, y el resto del mercado. “Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante, Baleares y Canarias son mercados muy dinámicos, que soportan una presión de demanda muy fuerte y donde resistirán mejor los precios”, explican en el portal inmobiliario. Por el contrario, los mercados de ambas Castillas y las provincias menos pobladas de Andalucía y Aragón podrían registrar descensos de precios, añaden.
Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, profundiza en esta idea y señala que “no se esperan caídas en los polos de actividad, dado que son zonas que concentran el empleo y en donde tanto hogares como empresas compiten por el espacio”. Los datos del tercer trimestre de este año así lo revelan: el precio de la vivienda en las capitales de provincia mantiene ascensos interanuales del 8,9% en Madrid, del 5% en Barcelona, del 9,7% en Valencia o del 7,6% en Málaga, según datos de Tinsa. Por el contrario, los precios apenas avanzan en el último año el 1,1% en Huesca, el 2,9% en Cuenca, el 1,1% en Jaén e incluso retroceden el 7,5% en Zamora.
Vivienda en la costa
El alza de tipos y la desaceleración de la economía también van a influir en el mercado de la segunda residencia y la vivienda en la costa. Por un lado, el mayor shock energético y económico que están registrando países europeos clave en el turismo extranjero, como Alemania o Reino Unido, puede causar un mayor deterioro en los ahorros de sus hogares e impactar en el segmento de vivienda vacacional. “Aun así, el producto residencial en la costa es muy heterogéneo, al igual que su demanda, y aún puede mantener cierto dinamismo como canalización del ahorro en un entorno de cambio de preferencias sobre el espacio, lo que mantendría los niveles de precios”, apuntan desde Tinsa.
Félix Lores, de BBVA Research, afirma que “la crisis energética podría hacer que parte de la demanda potencial existente en el extranjero dé el paso para comprar vivienda en España debido a, entre otras cosas, sus mejores condiciones atmosféricas (con temperaturas menos adversas en invierno y, por tanto, menor necesidad de calefacción)”. Un factor que podría servir de contrapeso a una menor demanda motivada por la crisis. De nuevo, elementos contrapuestos que no despejan el horizonte para las bajadas de precios.
En Bankinter sí son rotundos en esperar un descenso de los precios. El banco prevé una caída de precios del 3% en 2023 y del 2% en 2024, frente al alza del 1% el año próximo y el estancamiento el siguiente que estimaba con anterioridad.
Las razones para ese descenso son el mayor coste de financiación, la menor tasa de ahorro de los hogares y la pérdida de atractivo de la inversión en vivienda de alquiler ante la creciente alternativa de rentabilidad que supone la deuda. La duración de la desaceleración económica y la magnitud de las alzas de tipos serán la verdadera prueba de fuego para cualquier previsión.