Todo el que busca piso en la capital alemana percibe por sí mismo y con facilidad que se ha vuelto una tarea mucho más complicada desde que el Senado de Berlin legisló un freno al precio de los alquileres. Esta dificultad se vuelve misión imposible para los aspirantes con menores ingresos, los más perjudicados por la medida, que estuvo en vigor poco más de un año, hasta su derogación por el Tribunal Constitucional en abril de 2021, pero cuyos efectos sobre la restricción de la oferta se siguen dejando sentir hoy en día. El Instituto Ifo de Múnich publica ahora un primer informe definitivo sobre sus consecuencias, que superan las calculadas de forma provisional en base a los datos de empresas inmobiliarias y asociaciones de inquilinos. La oferta de pisos en alquiler disminuyó hasta un 60% y no ha logrado recuperarse hasta hoy.
La normativa berlinesa había congelado de forma retroactiva los alquileres de alrededor de millón y medio de viviendas a los niveles de junio de 2019 y establecía además un máximo de 9,80 euros por metro cuadrado para aquellas viviendas que no fueran de nueva construcción o tuviesen un equipamiento y emplazamiento excepcionales, quedando así excluidas las viviendas de lujo. Los arrendatarios quedaban obligados a rebajar el alquiler o pagar severas multas y en adelante los alquileres solo podrían subir, a partir de 2022, un 1,3% anualmente. La reacción de buena parte de los propietarios, en tal escenario de incertidumbre, fue retirar sus propiedades del mercado. Una parte ellos imposible de cuantificar pasó a cobrar parte del precio en dinero negro.
«En el área que no se vio afectada por el tope de alquiler, la oferta aumentó por encima del promedio después de que se anunció el tope de alquiler, pero esa tendencia revirtió cuando fue abolida«, dice sobre la vivienda de lujo Mathias Dolls, subdirector del Centro de Macroeconomía y Encuestas de Ifo. «Sin embargo, el resto del mercado, incluso después de que se anunciara la derogación del tope de alquiler, ha mantenido una drástica reducción de la oferta», añade. Uno de los motivos es seguramente que la actual senadora de Justicia de Berlin, Lena Kreck, ha declarado su intención de facilitar la expropiación de viviendas que persigue la coordinadora «Expropiate Deutsche Wohnen & Co.». Kreck asegura basarse en el artículo 15 de la Ley Fundamental alemana y declara que «lo que estamos planeando actualmente aquí es una enmienda a la totalidad que sacude los cimientos del capitalismo» , ha dicho, «de la locura de los alquileres a la socialización de la política de vivienda de Berlín».
Según el informe del Instituto Ifo, por lo demás, los alquileres ha n vuelto a subir significativamente como consecuencia de la supresión del tope para los pisos afectados. Anteriormente, los alquileres en Berlín habían aumentado una media de 11 puntos porcentuales menos por trimestre que en otras grandes ciudades alemanas, debido al tope. «Se puede observar un efecto de recuperación. Sin embargo, los precios de alquiler aún no están al nivel que estarían si no hubiera existido el tope de alquiler«, explica Florian Neumeier, jefe del grupo de investigación de política fiscal y financiera de Ifo. Para los apartamentos que no se vieron afectados por el tope de alquiler, los alquileres aumentaron un promedio de 5% más que en otras ciudades alemanas importantes durante el período en el que estuvieron en vigor las regulaciones de tope de alquiler de Berlín. Incluso después de que se abolió el tope de renta, el crecimiento de los precios siguió siendo más alto que en otras ciudades importantes. «El resultado, visto en conjunto es que la introducción del tope de alquiler ha dividido el mercado de la vivienda en Berlín en dos.
Desde la abolición del tope de alquiler, los niveles de alquiler en las áreas anteriormente reguladas y no reguladas han vuelto a converger , pero esta convergencia solo se está produciendo muy lentamente«, juzga Carla Krolage, directora de Cooperación Corporativa y Estrategia de Datos del Instituto Ifo.
El estudio está basado en datos del portal inmobiliario immowelt.de, el de mayor volumen de Alemania. Para la evaluación, los autores compararon los desarrollos de los precios en Berlín con los desarrollos en otras grandes ciudades alemanas con al menos 500.000 habitantes , pero su estudio no registra todavía los efectos de la inflación. Los responsables del informe señalan que las consecuencias habrían sido todavía más destructivas para el mercado de vivienda en alquiler si la norma hubiera coincidido en el tiempo con altas tasas de IPC como las que se están registrando en estos momentos, ya que habrían supuesto un enorme desincentivo para los propietarios.