El ex consejero delegado de Neinor Homes y fundador de la gestora inmobiliaria JV20, Juan Velayos (Barcelona, 1973), ha impulsado en su ciudad, desde el miércoles hasta hoy, la primera edición de The District. Se trata de un congreso que ha reunido a relevantes directivos internacionales y nacionales de grandes firmas de inversión e inmobiliarias. Probablemente en su primera edición se ha convertido ya en el mayor referente para inversores en España. Aunque la cita arrancó con el sobresalto de alrededor de un centenar de manifestantes que se colaron en el interior del pabellón de la Fira de Barcelona e impidieron su inicio hasta dos horas después. La alcaldesa, Ada Colau (Catalunya en Comú), apoyó a los activistas: “Los fondos buitre no son bienvenidos en Barcelona”.
¿Qué supone para Barcelona traer grandes inversores internacionales a The District?
Para Barcelona supone muchísimo. Los inversores para Barcelona son imprescindibles y necesarios y deberían ser más que bienvenidos. Eso ocurre en cualquier lugar del mundo en el que haya una gestión competente. Espero y deseo que The District ayude a que se dinamice la inversión en esta ciudad.
La alcaldesa Ada Colau apoyó a los manifestantes que se colaron en The District e impidieron durante dos horas su arranque. ¿Qué le parece?
Yo he llamado a muchísima gente pidiendo el favor de que vinieran a apoyar The District, que lo hicieran como un favor por Barcelona y porque necesitábamos poner a Barcelona en el mapa. Ha venido muchísima gente de muchísimo nivel para ayudar a que The District sea un éxito. A esas personas solo puedo pedirles perdón de corazón porque pasaron un mal rato. Recibieron insultos, a algunos los pintaron, hubo momentos de tensión y algún golpe y eso es absolutamente inaceptable e inadmisible. Todo el mundo tiene derecho a manifestarse y a expresar su opinión, pero esto no es admisible en ninguna democracia. Necesito dar una disculpa porque algo falló en la seguridad, ya sea de The District, de la Fira o de la ciudad. Pero vamos a seguir remando. Barcelona no es así, no es lo que vimos ayer en esos pequeños grupos de personas. Barcelona es acogedora, recibe con ilusión de The District, lo apoya, y la sociedad civil catalana está volcada. Son infinitos los mensajes de apoyo y de ánimo que hemos recibido por lo ocurrido. También quiero mandar un mensaje hacia los barceloneses y los catalanes. La ciudad no es así, pero nadie dice nada. No podemos seguir aceptando cosas como las ocurridas. Como barceloneses tenemos que decir bien alto que esto no se puede aceptar ni admitir. No hace falta que nombre a la institución, pero no es admisible que se apoye lo que ocurrió y que se apoye, se fomente, no sé si se instruya, lo que ocurrió. Pero lo importante es que ojalá seamos capaces de consolidar este evento de referencia internacional.
¿Cómo ha visto el ambiente de los inversores en estos días?
Hay mucho inversor de mucho nivel y eso nos permite tener un sentimiento inversor bastante fino. Hemos escuchado aquí al menos a 50 grandes inversores opinando sobre cómo están viendo el mercado, lo que da una información bastante privilegiada. Es un momento de evidente incertidumbre, traducida en aspectos en que todavía no saben cómo va a aterrizar para poder tomar decisiones de inversión, lo que implica wait and see. Vamos a ver cómo se aclaran estas incertidumbres y a partir de que las tengamos claras, volverán a tomar decisiones de inversión. Hay tres grandes dudas. La primera es la inflación, la segunda es los tipos de interés que se deben tomar como referencia y la tercera qué tan profunda va a ser la ralentización de la demanda, del consumo y de la economía. Por tanto, el sentimiento inversor es de prudencia. Pero también me quedo con una sensación clara de que la visión no es dramática. Y comparativamente a España la están viendo mejor que a otras economías europeas. Hay un sentimiento de que no va a ser una crisis excesivamente larga, se hablaba de una recuperación en el tercer trimestre de 2023.
Se mantendrán los precios de la vivienda, no subirán, y se construirá menos. La oferta es insuficiente
¿Y cuánto tiempo se va a parar el mercado inmobiliario?
Van a pasar muy pocas cosas en este último trimestre del año y primero del año que viene. Aunque eso no quiere decir que no se cierren operaciones. Nadie lo está viendo como algo dramático y de caídas.
¿Cuánto van a caer los precios de los activos?
Otra de las conclusiones que hemos sacado es que nadie lo sabe. No hay variables para saber cuánto va a corregir el mercado. Sí va a corregir. Está clarísimo que la deuda va a ser más cara y menos accesible. Menos deuda y más cara, por definición lo que se va a poder pagar por un activo va a ser una cantidad inferior. También el cliente final es evidente que va a poder pagar menos, por ejemplo, por un piso, porque la hipoteca va a ser más cara. No sé decir si la corrección va a ser el 5%, el 10% o el 15%. Respecto a la oferta, lo que no hay es una sobreoferta de nada, y eso es una diferencia radical con la anterior crisis.
Veo a España como al tuerto en el país de los ciegos. En esta recesión para nada entra como el patito feo de Europa
En vivienda concretamente, ¿bajarán los precios y se construirá menos?
Se mantendrán los precios de la vivienda, no subirán, y se construirá menos. Vamos a tener un 2023 y 2024 en el que intuyo que el número de viviendas que se construyan será inferior al que se ha construido este año. Y no creo que haya una corrección de precios porque la oferta es insuficiente. En segunda mano posiblemente se resienta algo el número de transacciones y quizá algo de corrección en precio, pero tampoco significativa.
¿Cómo ve a España en esta incertidumbre comparado con sus vecinos europeos?
Veo a España como el tuerto en el país de los ciegos. España no va a tener un crecimiento económico suficiente como para evitar la recesión, pero sí superior a la media europea. Y hay menos apalancamiento del sector y familias mucho mejor que el de competidores europeos. España en el ecosistema europeo es de los países que mejor afronta este momento. Tomamos la crisis de 2008 siendo el patito feo, en esta recesión para nada España entra como el patito feo de las economías europeas.
¿Las promotoras y socimis aguantarán bien lo que viene?
Lo primero es que son muy institucionales y están muy bien gestionadas, también como diferencia de la crisis de 2008. Están poco apalancadas y tienen una propuesta de valor totalmente válida en el momento actual. Las correcciones en Bolsa rayan el absurdo. El valor que tiene Neinor es absurdo, el valor que tiene Aedas es absurdo y los valores que tienen Merlin, Colonial o Lar son absurdos desde una perspectiva de empresa que no cotice. No soy capaz de entender la valoración de estas compañías a día de hoy. Sin duda alguna a día de hoy Neinor, Aedas, Merlin y Colonial son un chollo en Bolsa, pero sus accionistas también lo verán así y no estarán dispuestos a vender. Y sin duda aguantarán, están solidas, fuertes y reforzadas.