El mercado de la vivienda ha demostrado su fortaleza. La pandemia ha pasado de puntillas por una actividad que cerró 2021 con más de medio millón de compraventas, el dato más alto en 14 años. La obra nueva atrajo a la demanda hasta el punto de arrojar una variación positiva similar a la de segunda mano. La diferencia es que los nuevos desarrollos residenciales no cuentan con una oferta tan numerosa. Según Sociedad de Tasación, el stock disponible de vivienda nueva se redujo un 39% en Madrid capital y un 18% en Barcelona durante el último año. A la escasez hay que sumarle otros factores coyunturales, como el incremento del coste de los materiales; y estructurales, como la escasez de suelo finalista. Asimismo, las preferencias de la demanda surgidas a raíz del confinamiento se encuentran más representadas en esta tipología, exponiéndola aún más a subidas de precio.
Hace escasamente un mes, el Banco de España daba la voz de alarma. En su Informe de Estabilidad Financiera avisaba de que la vivienda comenzaba a presentar signos de sobrevaloración. Aunque existe cierto desequilibrio, los números todavía no están en zona de peligro. No obstante, el tirón de orejas del instituto emisor ha despertado los temores de una nueva burbuja. En 2021, o los precios fueron de la mano del apetito comprador, con una subida del 6,4% interanual en el último trimestre, según el INE. Los expertos coinciden en que los repuntes se suavizarán este año. BBVA vaticina un 5%, mientras que AFI sitúa la subida alrededor del 4%, en línea con la previsión de CBRE, que estima un 3,6%. Por su parte, Bankinter la modera hasta el 1%.
Sin embargo, cuando se trata de vivienda nueva, las últimas cifras baten récords. El Colegio de Registradores apuntó que esta tipología alcanzó un importe medio por metro cuadrado de 2.025 euros en el primer trimestre del año, su máximo histórico. También Euroval ha puesto el acento en el encarecimiento de la obra nueva, destacando en su Informe de Coyuntura Inmobiliaria que los valores de las viviendas nuevas no solo están por encima de los niveles prepandemia, sino de los alcanzados en plena burbuja. La tasadora admite que los precios medios pasaron de los 191.656 euros de 2007 a los 255.428 de 2021, un 33,3% más. Solo entre 2019, el año preCovid, y 2021, el incremento registrado rozó el 9%.
El precio medio de la vivienda nueva en el primer trimestre fue de 2.025 euros/m2 , su máximo histórico
La revalorización constante que experimentan los desarrollos de nueva planta mete prisa a los compradores, tanto a los que buscan un inmueble para vivir como aquellos que contemplan la propiedad con fines inversionistas, empujándoles a tomar decisiones más pronto que tarde para evitar que mañana su presupuesto se quede corto. Por otro lado, que el BCE lleve meses preparando el terreno para una subida de tipos es otro elemento de presión, ya que las hipotecas dejarían de ser tan baratas.
El producto residencial nuevo ha sabido adecuarse a las necesidades de los compradores, que a lo largo de la pandemia han meditado acerca de cómo debe ser el hogar que realmente desean. Los promotores han rediseñado sus proyectos para conseguir espacios polivalentes con una distribución interior más funcional y han abierto las casas al exterior. «Comprar vivienda en este momento es comprar viviendas adaptadas a una nueva forma de vida, que ha evolucionado con espacios de trabajo, ahorro energético y zonas exteriores para el disfrute de los futuros propietarios», revela Nuria Serranos, directora comercial de Pryconsa. Igualmente, la apuesta decidida por la sostenibilidad es un valor diferencial de la obra nueva y un aspecto al que el comprador da cada vez más relevancia por el ahorro a largo plazo.
Valor refugio
Desde el sector promotor esperan seguir absorbiendo los sobrecostes de las materias primas y la energía, pero si la incertidumbre permanece es probable que haya proyectos que se retrasen o paralicen. Por ello que, Jesús Gil Marín, CEO de Gilmar, corrobora que el mejor momento para comprar una vivienda nueva es ahora, puesto que hasta ahora «existe una absoluta garantía en cuanto al mantenimiento de los precios de venta y el respeto a las de calidades». De nuevo, la vivienda aparece como «un valor refugio para familias e inversores que han visto que la inversión en vivienda les cobija de la pérdida de poder adquisitivo ante la inflación, neutralizando su efecto», añade Serranos.